Дают ли ипотеку фрилансерам без ИП

Вариант 2. Созаёмщик с 2-НДФЛ

Банк считает совокупный доход всех заёмщиков по ипотеке. Если у вас нет подтверждённого дохода, но есть человек рядом — супруг, супруга, родитель, партнёр — с официальной зарплатой и справкой 2-НДФЛ, заявку можно подать вместе.

Как это работает. Созаёмщик подаёт полный пакет документов с 2-НДФЛ. Вы подаёте паспорт и всё, что есть. Банк считает доход созаёмщика как основной. Если его дохода достаточно для одобрения нужной суммы — ипотеку дадут.

Кому подходит. Парам, где один работает официально. Или тем, у кого есть родители с хорошей зарплатой и готовностью войти в сделку.

На что обратить внимание. Квартира оформляется с долями — вы оба становитесь собственниками. Ипотека висит на обоих: если созаёмщик потеряет работу или откажется платить, банк придёт к вам обоим. Это совместная финансовая ответственность, не просто помощь с документами. Ещё момент: банк смотрит кредитную историю (КИ) обоих заёмщиков. Если у вас в КИ есть просрочки — скоринг это учтёт при расчёте ставки или вообще откажет.

Вариант 3. Выписка по счёту и справка по форме банка

Некоторые банки принимают нестандартные подтверждения дохода: выписку по расчётному счёту за 6–12 месяцев, справку по форме банка (которую заполняет не работодатель, а сам заёмщик с подписью), договоры ГПХ с крупными заказчиками.

Продукт не массовый. Обычно такие программы называют «ипотека по двум документам» или «без подтверждения дохода», но название маркетинговое, а не буквальное. Банк всё равно проверяет: обороты по счёту, регулярность поступлений, КИ.

Кому подходит. Фрилансерам с крупными и регулярными поступлениями на карту от юрлиц — если оборот за год можно показать выпиской и он выглядит убедительно. Плюс чистая КИ.

На что обратить внимание. Ставка по таким программам обычно выше стандартной на 1–3 процентных пункта. Первоначальный взнос банки просят от 30–40%, иногда больше. И главное: банковский скоринг всё равно делает своё — если поступления нерегулярные или есть перерывы, выдаст отказ. По данным ДОМ.РФ, в 2025 году доля одобрений по программам без 2-НДФЛ составила около 12% от всех ипотечных заявок — это меньше, чем кажется из рекламы.

Если у вас уже открыт ИП — вам в другую сторону. Для ИП с расчётным счётом и декларациями УСН или ПСН работают другие механизмы подтверждения дохода, разобранные в статье про ипотеку для ИП без 2-НДФЛ.

Вариант 4. Лизинг квартиры — без справок, без ожидания

Лизинг квартиры — это договор финансовой аренды с правом выкупа, который регулируется ФЗ-164 «О финансовой аренде (лизинге)». Лизидом выкупает квартиру у продавца и одновременно подписывает с вами договор лизинга в тот же день. Вы въезжаете, платите ежемесячно, после последнего платежа квартира переходит в вашу собственность.

Справка 2-НДФЛ не нужна. Декларация не нужна. Выписка по счёту не нужна. Нужен первоначальный взнос от 30% и паспорт.

Почему так устроено: до выкупа квартира оформлена на Лизидом. Это страховка компании — поэтому требования к документам другие, чем у банка. КИ смотрим, но на отказ она не влияет.

Параметры продукта:

Пример расчёта. Квартира за 9 млн рублей в Тюмени, первоначальный взнос 2,7 млн (30%), срок 10 лет. Ежемесячный платёж — около 125 000 рублей. Это дороже ипотеки при одобрении. Лизинг для тех, кому ипотека закрыта, а не для тех, кому одобрят.

Кому подходит. Фрилансеру без ИП и без самозанятости, у которого есть первоначальный взнос от 30% и нет времени ждать 6 месяцев для накопления истории дохода.

На что обратить внимание. Квартира до выкупа оформлена на Лизидом — это нужно принять как условие. Работаем только с квартирами в многоквартирных домах не старше 1980 года постройки. Апартаменты, комнаты, частные дома — не берём. Дополнительные расходы: две госпошлины (за договор купли-продажи и за договор лизинга), оценка объекта, ежегодное страхование.

Подробнее о том, как работает лизинг квартиры для физлица без справок, — в отдельном разделе.

Как Кирилл и Марина получили ключи через четыре месяца после отказа банка

Кирилл, 36 лет, — репетитор английского из Тюмени. Половина учеников через Skyeng, половина — свои, частники: школьники к ОГЭ, взрослые для собеседований, пара студентов из Германии, которые платят на международный сервис. Марине 33, она иллюстратор детских книг. Работает с двумя питерскими издательствами по договорам авторского заказа и подрабатывает разовыми обложками для площадок вроде Behance — часть гонораров приходит из-за границы.

ИП ни у него, ни у неё. «Ну какой ИП, я же не бизнес» — так они это объясняли самим себе шесть лет.

К 2026 году накопили 2,7 млн рублей. Это ровно 30% от двушки в их районе — 9 миллионов. Пошли в крупный банк. Через три дня — отказ обоим. Скоринг посмотрел базы и не нашёл ни у одного из них ни записей в ПФР, ни деклараций, ни 2-НДФЛ. Для банка они не существовали как заёмщики.

Дома состоялся первый разговор.

— Кирилл, ну что мы делаем не так? У нас нормальный доход! — Марина как раз получала гонорар за серию иллюстраций.
— Мы делаем всё «не так» уже шесть лет. Никаких деклараций, никакой отчётности. Для банка мы никто.
— Так может, пора? Оформи наконец ИП, и через полгода придём снова.
— Марин, ИП — это отчётность, налоги, взносы даже когда нет заказов. Я сейчас не хочу к этому привязываться.

Через неделю попробовали второй заход — с созаёмщицей. Мама Марины, школьный учитель русского языка в Тюмени, согласилась подписаться. У неё стабильная зарплата, 2-НДФЛ, чистая кредитная история. Но банк посчитал совокупный доход и снова отказал: пенсионный возраст мамы и одиночный подтверждённый доход на троих не покрывали нужный платёж.

— Значит, самозанятость. И ждём 6 месяцев, — Марина уже сидела с телефоном, изучая «Мой налог».
— Марина, за эти полгода арендодатель ещё раз поднимет цену. Мы уже 65 тысяч за съём отдаём. Это ещё 400 тысяч в никуда.
— А что ты предлагаешь? Оставаться на съёме ещё год? Два?

Про лизинг Кирилл узнал случайно — от коллеги-репетитора, которая уже прошла этот путь после трёх банковских отказов. Пришли в Лизидом вдвоём, с теми же 2,7 млн и двумя паспортами. Справку о доходах не показывали ни разу — она там не запрашивается.

Через четыре месяца подписали акт приёма-передачи. Марина в тот же день переклеила обои в детской.

Так работает лизинг для семьи, где оба фрилансеры без ИП: документы подтверждают взнос, а не доход. Ждать историю самозанятости шесть месяцев и уговаривать созаёмщика второй раз не пришлось.

(Типовой сценарий на основе реальных обращений фрилансеров в Лизидом; имена изменены.)

Что выбрать: таблица сравнения четырёх вариантов

Заключение

Дают ли ипотеку фрилансерам без ИП — в стандартном виде нет. Банковский скоринг отклоняет заявку на ипотеку без задекларированного дохода автоматически, независимо от реального оборота на карте.

Есть четыре рабочих варианта. Самозанятость на НПД — если готовы подождать 3–6 месяцев и доход регулярный. Созаёмщик с 2-НДФЛ — если есть подходящий человек рядом. Выписка по счёту — если оборот большой и КИ чистая. Лизинг квартиры — если первоначальный взнос от 30% есть и ждать некогда.

Если у вас есть 30% от стоимости квартиры, можно смело подавать заявку на лизинг. Посмотреть, как считается платёж под вашу ситуацию, можно на главной странице — lizidom.ru.

Частые вопросы

Дают ли ипотеку фрилансерам без ИП и без официального дохода?

Классическую ипотеку — почти никогда. Банк требует подтверждение дохода: 2-НДФЛ, декларацию УСН или справку по форме банка. Есть четыре обходных варианта в 2026 году: оформить самозанятость на НПД, найти созаёмщика с 2-НДФЛ, подать заявку с выпиской по счёту в лояльный банк или оформить лизинг квартиры — там справка о доходах не нужна вообще.

Заказчики платят на карту — это считается доходом для банка?

Нет, если у вас нет статуса. Поступления на карту физлица без ИП или самозанятости банк не принимает как подтверждённый доход. Банковский скоринг смотрит задекларированные поступления, а не обороты по счёту. Если оформить самозанятость на НПД — поступления начнут фиксироваться в «Мой налог» и появится официальная справка КНД 1122036.

Можно ли взять ипотеку с созаёмщиком, если у меня нет справки о доходах?

Да, если созаёмщик работает официально и его доход достаточен для одобрения. Банк считает совокупный доход всех заёмщиков. Вы можете выступать созаёмщиком без подтверждения дохода — но тогда квартира оформляется с долями, и ипотека висит на созаёмщике.

Что такое лизинг квартиры и подходит ли он фрилансеру без ИП?

Лизинг квартиры — договор финансовой аренды с правом выкупа по ФЗ-164. Лизидом выкупает квартиру и передаёт её вам с ежемесячными платежами. Справка 2-НДФЛ не нужна: квартира до выкупа оформлена на Лизидом. Нужны первоначальный взнос от 30% и паспорт. Фрилансер без ИП подходит.

Сколько ждать после оформления самозанятости, чтобы подать на ипотеку?

Большинство банков просят историю дохода за 3–6 месяцев по справке КНД 1122036 из приложения «Мой налог». То есть оформить самозанятость сегодня и подать заявку через неделю не получится. Минимальный реальный срок — 3 месяца стабильных поступлений, лучше 6.